一、制定目的

为给予新型产业项目充分的规划用地政策支持，明确新型产业用地规划布局、指标控制、供应管理工作，同时为了防范产业用地房地产化风险，确保产业用地真正用于产业项目，2020年，在总结借鉴国内其他城市先行先试有关做法的基础上，我局出台了《关于加强新型产业规划用地管理的通知（试行）》（以下简称“《通知（试行）》”），对新型产业项目规划和用地管理提供了市级规范性文件支撑，并先后在2021年、2023年对文件进行了续期。《通知（试行）》作为我市新型产业用地规划和用地管理的全局性文件，对我市支持、培育以新技术、新产业、新业态、新模式为主要特征的新型产业项目健康发展发挥了重要作用。为进一步助力产业发展，保障创新型企业发展空间需求，结合我市实际，我局对《通知（试行）》进行了修订，形成了《关于加强新型产业规划用地管理的通知》（以下简称“《通知》”）

二、法律依据

《通知》修订的法律依据主要是《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》、《自然资源部关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知》（自然资发〔2022〕201号）、《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》（国土资厅发〔2018〕4号）、《网上十大正规赌网址国土空间规划管理技术规定（试行）》、《关于加强工业用地全生命周期管理服务实体经济高质量发展的通知》（青自然资规字〔2023〕285号）、《网上十大正规赌网址建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》（青自然资（规）规字〔2025〕3号），同时借鉴郑州、上海、广州等地已经出台的有关文件。

三、主要修订要点

1.修改地类编码。根据《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》，将原文件“在城市建设用地分类‘工业用地（M）’大类下，增加中类‘新型产业用地（M0）’；在土地利用现状分类‘工矿仓储用地（06）’一级类下，增加二级类‘新型产业用地（0600）’”修改为“在《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》‘工矿用地（10）’二级类内增加‘新型产业用地（1000）’”。

2.优化规划布局和结构。将“按照国土空间总体规划确定的工业区块范围进一步明确：东岸城区市南区、市北区、李沧区、崂山区零星工业区块可不限制新型产业用地布局，重点选择在城区老工业企业转型升级区域、轨道交通站点周边、高速公路出入口附近以及新旧动能转换重大工程实施规划确定的重点园区、功能区、示范园区等区域安排；北岸城区的工业区块内的新型产业用地原则上不大于辖区工业用地总面积的60%。”修改为“按照国土空间总体规划确定的工业区块范围进一步明确：东岸城区市南区、市北区、李沧区、崂山区零星工业区块可不限制新型产业用地布局，重点选择在城区老工业企业转型升级区域、高速公路出入口附近以及新旧动能转换重大工程实施规划确定的重点园区、功能区、示范园区等区域安排。”

3.优化地价水平测算。将“在开展地价评估时，新型产业用地地价参照同地段商务金融用地市场评估楼面地价的20%，并按照实际出让期限和房产自持比例修正后确定，且不低于国家、省规定的同地段工业用地出让最低价。房产自持比例大于50%、小于或等于80%的，修正系数为1.2；大于80%的，修正系数为1.0。政府供应新型产业用地的，地价评估时点按照政府供地时点确定；存量工业用地调整为新型产业用地的，地价评估时点按照土地使用权人申请时点确定。

1.政府供应新型产业用地出让地价评估测算公式为：

P＝C×20％×S×A×（N/50）

其中：P为新型产业用地评估价格，C为出让时点同地段商务金融用地市场评估楼面地价，S为该地块的计容建筑总面积，A为房产自持比例修正系数，N为出让年期（先租后让的，为租赁年期与出让年期之和）。

2.存量工业用地调整为新型产业用地评估测算公式为：

P=C×20％×S×A-R

其中：P为应补交土地价款评估总额，C为申请时点同地段商务金融用地市场评估楼面地价，S为计容建筑总面积，A为房产自持比例修正系数，R为存量工业用地的划拨土地价值或出让土地剩余年期价值。”修改为“政府供应新型产业用地的，地价评估时点按照政府供地时点确定；实行弹性年期方式供应的，出让价格按不低于弹性年期与最高年期的比值进行年期修正；存量工业用地调整为新型产业用地的，开展地价评估时，估价期日应以自然资源主管部门依法受理补缴地价申请时点为准。

四、主要内容

《通知》共4部分9条，主要从统筹规划布局、土地供应管理、产业用房分割转让、项目履约监管等四个方面提出了具体措施和要求。

（一）提出了新型产业用地规划布局要求。一是在城市建设用地分类和土地利用现状分类中增设二级类新型产业用地类别。二是发挥规划的引领管控作用，明确了新型产业用地规划布局和选址要求。三是对规划设计要求进行了明确。在空间规划上，新型产业用地地上建筑容积率原则上不低于2.0，可混合零售商业、住宿餐饮、商务金融、城镇住宅等功能。具体项目上，可配建生产、生活服务设施，配套用房用地面积不大于总用地面积的15％，其计容建筑面积不大于项目总计容建筑面积的30%。

（二）明确了新型产业用地供应管理。对新增新型产业用地和存量工业用地转型升级调整为新型产业用地2种类型的供应方式，以及不同供应方式下的差别化地价评估方法进行了明确。

（三）明确了新型产业用房分割转让条件和要求。产业用房可按基本单元进行分割登记、转让，生产、生活配套用房不得分割、转让和抵押，同时对房屋自持比例进行了明确。

（四）提出了项目履约监管要求。明确了新型产业项目履约监管主体和监管内容，确保新型产业健康、有序发展。

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