青岛开放大学物业管理考核监管办法

一、总则

（一）为切实增强管理水平，提高服务质量，努力实现对学校物业管理科学化、操作规范化、服务优质化的目标，根据物业管理有关法规，按照物业服务单位竞标文书的承诺及所签合同的规定和要求，制订本办法。

（二）本办法作为学校管理部门对物业管理、服务质量监督、考核行使管理职能的重要依据，旨在督导物业管理部门为全校教职工提供一个优美、舒适的学习、生活、工作环境和高效有序的工作秩序。

（三）本办法作为管理职能部门的主要工作依据之一，对物业的管理及服务实行全过程、全方位监管，并根据监管结果，做出相应的奖惩和处理。

（四）本办法（含附件）同样适用于学校自管物业。

二、监管组织的构成

（一）学校后勤保卫处作为物业管理监管的执行主体，成立监管小组，组长由学校指定专人担任，配兼职监管员若干人。监管小组在校党委和分管后勤保卫处副校长的直接领导下，纪检部门的全程监督下行使权利。监管小组的职责是对物业的管理及服务进行监管。

（二）监管员的工作职责：

1.对物业公司提供服务的质量进行全程监管。

2.负责监管内容的履行情况，并填写检查表格。

3.根据提供的服务，做好“满意率”的调查、反馈。

三、监管的依据

以《民法典》等规章政策的有关规定，《物业管理条例》《山东省物业管理条例》《网上十大正规赌网址物业管理办法》及学校与物业公司服务单位签订的《采购合同》为监管依据。

四、监管项目及内容

按照青岛开放大学与物业公司服务单位所签《采购合同》的规定、要求，监管项目及内容内容包括：

（一）人员配置

人员配置数量、结构、文化水平、年龄；

技术岗位证书；

身体状况，政治面貌；

（二）保洁服务

1、楼宇保洁服务：

（1）综合楼内公共区域的清洁保洁；

（2）地下车库的清洁保洁；

（3）综合楼楼内公共区域地面、墙面、顶面的清洁保洁；

2、保洁服务的具体内容：

（1）上述楼宇楼层会议室、电梯厅、电梯轿厢、卫生间、开水间，及其他辅助用房等；

（2）上述楼宇楼层楼梯、公共过道、安全楼道、扶手、楼顶、窗台、平台、空调风口、其他辅助设施及所有楼层的内玻璃；

（3）上述楼宇楼层的办公会议座椅、电器（空调、饮水机、开水炉）、灯具及开关、电源盒、消防器材、公告栏、指示版、房间门牌、烟灰筒、地垫、洗手池、纸盒、镜面、台面、水池、尿斗、厕位、垃圾桶（篓）；

（4）一次性保洁用品（注：洗手液、肥皂、卷纸，擦手纸等由校方提供）摆放到位，及时更换；

（5）所有设备机房的地面、墙面、顶面；

（6）供水卫生安全保障，定期消杀（对学校的相关部位进行一次消毒杀菌）；

（7）校园内道路、停车场、绿地、沟、渠、池、井、照明设备；

（8）所有废弃物和垃圾的收集、分类和清进外运。

（三）资金使用

1.工人工资和加班工资的发放；

2.工人保险交纳情况；

3.低值易耗品购买使用情况。

五、监管标准

（一）人员配置

1.人员配置依据投标文件要求确保学校的教学科研究和保障需求；

2.人员配置结构应合理，如因工作需要调整，需经甲方同意后在不超预算经费的情况下进行适当调整；

3.招入学校工作的员工应身体健康、三观端正、拥护党的路线、方针、政策。工作积极，主要岗位人员精神面貌良好，有保密意识强。

（二）教学保障

按照学校的周历安排、考试安排等教室使用情况，积极配合学校进行桌椅调整及教室卫生清扫；

（三）卫生保洁

须保持整个校区环境优美，卫生整洁；保持室内外各公共包干区清洁卫生、环境宜人；一些重点部位须专人负责，始终保持清洁状态（具体要求见附件1）。

（四）资金使用

1.资金使用合理，工资发放不得低于网上十大正规赌网址最低保障工资标准，不得无故拖欠员工工资；

2.依据合同应给每位员工交纳社会保险；

3.购买低值易耗品资金使用合理；

4.员工加班工资及其他保障用品应按投标文书规定执行。

六、奖励与处罚

（一）对物业管理公司提供的各项服务，将采取查看记录、实地考察和“满意率”调查相结合的形式进行量化计分，实行打分考核（见附件2）。

（二）考核评定采用百分制，分优秀、良好、不合格三档。95分以上为优秀，85分以上为良好，85分以下为不合格。

（三）根据年度服务综合评分情况，考核优秀将给予保障团队（经理、主管）表彰奖励；服务满意率达良好以上可续签下一年度物业服务合同；不合格的将根据规定解除合同，并保留追究经济赔偿责任的权利。

七、监管要求

1、物业（酒店）管理公司必须接受青岛开放大学后勤保卫处职能管理部门的管理，接受监管团队的监管。

2、后勤保卫处职能管理部门代表青岛开放大学行使日常监管及考核权，在监管时要正确行使监管权，维护学校权利。

3、后勤保卫处职能管理部门代表学校,定期召开监管联席会，并按照服务规范及标准进行不定期检查，检查结果通过书面形式送交物业管理公司，对物业管理公司的轻微差错进行限期整改，对严重差错问题将与管理费用挂钩。

4、监管人员要清正廉洁、坚持原则，依据监管办法对物业管理公司和自管物业实施监管，为学校教学科研、学员学习生活、教职工工作及生活提供有力保障。

附件1

保洁服务标准

（一）日常清洁质量标准

1.教室、会议室等室内活动场所（8：30前完成首次清洁）

序号	清洁工作范围及标准
1	每日清扫地面垃圾，擦抹教室桌椅、茶几，吸烟区的烟灰缸每天清洁二次（特殊情况下及时清倒），沙发、茶几每天清洁二次，地面每天拖净一次，平时发现污渍、痰渍、垃圾及时处理。
2	室内所有垃圾篓的垃圾不能超过2/3，无虫、无异味，更换垃圾袋，运送指定地点堆放，每天一次，每周全面清洁一次，每月彻底清洗一次，保持无异味、无满溢。
3	用鸡毛扫弹去墙面灰尘，彻底清理室内墙壁边、墙角、天花、风口蜘蛛网，每周一次，平时随见随时清理，局部灰尘、污渍随时处理。
4	排气扇、通风百叶窗、照明设备等擦抹灰尘，每月一次。天花、风口、冷气口、烟感器、喷淋器、灯罩、喇叭出口每月清洁两次。平时发现日光灯不亮和损坏及时通知电工，更换修理，及时清除拆装时留下的手印和污迹。
5	每日清理电源开关、插座，抹净上面污渍和灰尘。
6	各处皮、布沙发每天清洁一次，每周彻底清洁一次，皮质沙发每月上碧丽珠保养两次，保持无灰尘、无污渍。
7	室内隔墙玻璃每周彻底清洗一次，平时发现手印污渍及时擦净，保持无手印、无污迹、无灰尘，屏风每天及时清洁灰尘，每周大清洁一次。
8	室内玻璃门每天清洁保持无手印、无污迹，门、门框每天清洁一次。
9	室内窗户玻璃里面随时保洁，平时发现手印、污迹及时擦净。
10	花盆里面垃圾、烟头每天清理，植物叶子经常抹尘。
11	教室的地面，每天打扫、拖净两次，每周一次彻底拖洗，平时对地面痰迹、香口胶进行及时清除。保持地面无垃圾、无烟头、无污渍。拖洗地面后，及时抹净地脚线、墙角上的污迹、水迹。
12	每周对地脚线、抹尘一次，清理卫生死角一次。
13	木门每天擦抹二次，每两月上家俬腊蜡1次，不锈钢门每天擦抹两次，每半年上不锈钢护理剂1次，防火门、玻璃门每天擦抹两次。
14	教室室内的桌椅、窗帘、书橱、坐椅、展台、文件柜、讲台、电脑、键盘及教具设施每天擦抹1-2次，保持无尘、无杂物、无污渍、摆放整洁。中午晚间放学后及时关灯。
15	会议室每天打扫一次，使用前及使用后再各清扫一次，不常用会议室定期通风。

2.洗手间

序号	清洁工作范围及标准
1	拖洗所有洗手间地面，抹净洁具、门框、墙身，每天循环多次，保持无灰尘、无水渍、无垃圾、无异味。首次在8:30前完成。
2	隔板、烘手机、纸盒每天擦抹一次，小便池、厕位、水池1小时清洁1次、每小时巡视1次、每天清洗1次。镜面、台面、洗手盆每天清洁4次，每小时巡视1次，保持无污渍、水渍、积水、头发、手印、便迹、异味、报纸、口香胶。
3	每周一次全面大清洗墙面瓷砖，地面用清洁剂刷洗，天花擦净，灯具、风口抹尘，保持干净，无污渍，洁具每周用消毒药剂消毒两次，整体卫生间全面消毒，每月一次。卫生间、茶水间的地面每天拖地至少4次/日，冲洗1次/日。
4	垃圾桶清倒垃圾，更换垃圾袋，并运到指定地点堆放，每天多次，地面平时循环拖扫，保持干燥、洁净。
5	保持所有下水道畅通，发现有堵塞，及时处理。

3.楼内公共区域，包括楼内的过道、消防通道等公共场所（首次清洁8：30前完成）

序号	日常清洁工作标准
1	所有过道地面每天循环清扫，每周一次清洗，保持地面无垃圾、纸屑、烟头、无水渍，并每天拖地二次，平时发现污渍、垃圾及时处理，保持光洁明亮。
2	擦净所有玻璃门、窗，发现手印、污渍及时清理干净。
3	擦净所有垃圾筒、烟灰缸，及时清理垃圾，保持垃圾不超过筒身1/2处，电梯间烟灰筒保持每日清洗三次以上。
4	每日清扫消防通道，抹净扶手栏杆，地角线上面灰尘，地面梯阶每天扫一遍，发现香口胶、痰渍等及时清除，每周清洗一次。
5	擦净所有3米以下大理石、木板、玻璃墙面，每天一次，3米以上墙面每月一次。
6	所有瓷砖地面每天拖洗二次，每周用清洁剂彻底清洗一次，保持地面光洁明亮。
7	所有通道出口指示灯牌、应急灯，每周清洁一次，保持无灰尘、无蛛网，明亮透洁。
8	擦净所有消防栓、消防器材，每天一次，每月全面清洁一次。
9	过道天花、墙角、墙面每周清扫一次，平时发现蛛网及时处理。
10	所有通道门窗，每天擦抹灰尘至少一次。
11	清除花盆内垃圾杂物，抹净灰尘，植物叶子经常抹尘，保持干净，按要求定期浇水。
12	及时开关灯，节约能耗。

4.电梯清洁

	序号		日常清洁工作标准
	1		电梯轿厢每日清扫不少于2次，循环保洁。
	2		电梯内红胶毯每天清洗一次，循环保洁。
	3		电梯内壁每天用不锈钢油擦净不少于1次，循环保洁，保持无手印、污渍、灰尘，每周用不锈钢保养剂进行保养，减少氧化、锈蚀的程度，保持光亮、洁净。
	4		电梯厅门每日擦拭不少于2次。
	5		轿厢内玻璃镜面每日擦拭2次，循环保洁。
附件2 月度物业管理考核表
年月
序号		考核项目		考核内容	考核评分标准	标准分	考核得分	扣分原因
一		人员配置（20分）		1、人员配置符合投标文件规定，主要岗位人员学历符合要求。	人员配置不合理扣2分，学历不符合要求1分。	6
				2、人员身体健康，政治清白。	人员身体发现1人有问题扣1分，政历有问题发现1人扣3分，有严重问题此项不得分	8
				3、岗位证书齐全，从事的工作和证书相符。	发现1人从事的工作和证书不符扣2分，发现有无证上岗人员此项不得分。	6

二	保洁工作（60分）		1、清洁卫生实行责任制，有明确的责任范围，每日责任区域进行一次以上清洁，垃圾日产日清，定期进行卫生消杀。	未实行责任制扣1分; 无明确责任范围扣1分；未达到垃圾日产日清的扣1分；未定期进行卫生消毒灭杀扣1分。	20
			2、教室、会议室、报告厅卫生整洁，提前开教室、会议门、报告厅门，开关空调，为教师提供服务。	卫生未清理每发现一次扣1分，未开关空调每发现一次扣1分，未提供茶水服务扣1分，校方通知到公司应做好课前准备而未准备的，每发现一次扣2分，发生教学事故的此项不得分。	20
			2、卫生间清洁、无异味，手纸、洗手液无缺少。	每发现一次不符合扣0.5分	10
			3.、公共区域和办公区域保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；扶栏、天台、门窗及办公设备等保持洁净；场地内无纸屑、烟头等废弃物。	每发现一次不符合扣0.5分	10
三	资金使用（20分）		物业工作人员工资、加班费发放符合网上十大正规赌网址规定要求。	没有按规定发放员工工资，每发现一次扣1分，加班费没有按投标文件支付，每发现一次扣1分。	7
			员工福利享受符合要求。	没有按国家规定给员工交纳保险，每发现一次扣0.5分。	5
			低值易耗品资金使用合理。	资金使用违反投标文件规定，挪作它用每发现一次扣2分	8
四	加分		1、配合学校完成较大的本职工作以外的事情且较好的。	每有一项突出的事迹，加5分。
			2、为保护业主生命和财产，表现英勇，或发现重大隐患，避免事故的。
			3、有其他优异表现的。
合计：					100
考核人：				审核人：	物业公司：
备注		年度分值为各月累计除以实际考评月份。

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